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주공아파트 분양원가 추정공개 주공 입장에 따른 논평
참여환경연대의 '노형지구 주공아파트 분양원가 추정공개 기자회견' 이후, 이와 관련한 주공 측의 입장이 여러 언론보도를 통해 밝혀졌다.
주공 측의 입장은 대략 다음과 같다.
건축비 산정과 관련 근거로 제시한 한국감정원 '건물신축단가표'는 아파트가 아니라 개인주택에 적용되는 것이며, 따라서 참여환경연대가 제시한 가격은 연립이나 개인주택에 해당하는 터무니없는 것이다.
건교부 산하기관인 한국건설기술연구원이 제시한 표준건축비는 340만원이며, 공사낙찰률 90%를 감안하더라도 310만원 정도가 표준건축비가 된다. 따라서 여기에 용지비를 합치면 390만원이며, 여기에 이자와 간접비까지 포함하면 분양원가는 400만원을 넘는다.
택지조성과정에서 전선지중화, 곰솔군락지 보전 등으로 이미 많은 비용이 추가됐다.
우리는 이러한 주공의 해명은, 다음과 같은 이유에서 상당부분 허구라고 판단한다.
첫째, 참여환경연대가 건축비 산정의 근거로 제시한 한국감정원의 '건물신축단가표'에는 그 '용도'가 '아파트'라고 분명히 명시돼 있다. 설령, 주공의 논리대로 연립이나 개인주택에 해당하는 것이라 할지라도 이를 아파트에 적용시킨다면, 규모의 경제가 발생하기 때문에 건축비용은 더욱 저렴해져야 하는 것이 타당할 것이다.
둘째, 주공측이 근거로 제시한 한국건설기술연구원의 표준건축비 내역은 바로 오늘 예정된 공청회를 통해 발표되는 용역결과이다. 건교부는 작년 9월 20일 표준건축비를 평당 229만원에서 288만원으로 인상 발표하면서, 올해부터 시행예정인(개정주택법 시행시점인 3월경) 분양가상한제에 대비하여 현행 표준건축비와는 별도로 건설기술연구원에 의뢰해 연구용역을 추진하겠다고 밝힌 바 있다. 그 결과가 오늘 발표되는 셈이다. 그런데 이를 이미 작년 3월 착공한 노형지구 주공아파트 분양가 산정근거로 내세우는 것은 지나친 견강부회의 논리가 아닐 수 없다. 더구나, 서울의 경실련이 어제(2일) 성명을 통해 제기하고 있듯 건설기술연구원의 용역 결과에 따라 알려진 340~350만원의 표준건축비조차도 지나치게 높게 잡았다는 논란이 확산될 전망이고 보면, 주공의 논리는 궁색할 뿐이다.
셋째, 작년 9월 건교부의 표준건축비 288만원을 기준으로 하더라도 공사 낙찰률을 고려하면 평당 245만원선이 건축비가 된다고 볼 수 있다. 이는 참여환경연대가 제시한 금액과 제시한 금액과 큰 차이가 없으며, 따라서 평당 분양가는 370만원이 적정하다는 것이 재확인된다.
넷째, 간접비 및 이자와 관련해서도 주공의 답변은 설득력이 없다고 보여진다. 간접비와 관련, 주공은 공기업이라는 점에서 민간기업에 비해 간접비 비용이 훨씬 낮은 수준에서 책정되는 것으로 알려지고 있다. 민간아파트의 경우 간접비는 인허가과정 업무추진비, 광고비 등의 용도로 토지비와 건축비의 통상 10% 범위에서 설정한다는 것이 관련 전문가의 지적이다. (물론 이 또한 세금 혜택 등을 감안한 설정이라고 한다.) 그런데, 주공의 경우는 공공부문의 사업자라는 점에서 법률에 의한 토지수용, 사업추진이 이뤄지므로 간접비 수준은 대략 3% 범위로 추정된다는 것이다. 이자와 관련해서도, 지금의 아파트 분양이 '선분양' 방식에 따라 준공 전에 계약금과 중도금을 받는 구조라는 점에서 이자분을 분양가 책정의 주요한 논거로 내세우는 것은 터무니없으며, 더구나 지금과 같은 저금리 시대에 이자 운운 하는 것은 설득력이 떨어진다고 보여진다.
넷째, 노형택지 지구 내 전선 지중화, 곰솔군락지 보전 등에 따른 비용발생 논리는 분양가 책정과 사실상 상관없는 것이라 볼 수 있다. 기자회견을 통해 밝혔듯 주공은 노형택지지구 개발을 통해 227억의 이익을 발생시킨다는 발전연구원의 추정치가 이미 존재한다. 전선지중화나 곰솔군락지 보전비용의 문제는 바로 이 택지개발 과정에서 해결된 문제이다.
우리는 지금이라도 주공이 궁색한 논리로 분양가 책정의 정당성을 강조하기 보다는, 투명하게 분양가 책정내역을 소상히 밝힘은 물론, 합리적 수준에서 분양가가 재조정될 수 있도록 하는 전향적이고 적극적인 대책마련에 나설 것을 촉구한다.
2005. 2. 3
제주참여환경연대 공동대표 고호성·이지훈
주공 측의 입장은 대략 다음과 같다.
건축비 산정과 관련 근거로 제시한 한국감정원 '건물신축단가표'는 아파트가 아니라 개인주택에 적용되는 것이며, 따라서 참여환경연대가 제시한 가격은 연립이나 개인주택에 해당하는 터무니없는 것이다.
건교부 산하기관인 한국건설기술연구원이 제시한 표준건축비는 340만원이며, 공사낙찰률 90%를 감안하더라도 310만원 정도가 표준건축비가 된다. 따라서 여기에 용지비를 합치면 390만원이며, 여기에 이자와 간접비까지 포함하면 분양원가는 400만원을 넘는다.
택지조성과정에서 전선지중화, 곰솔군락지 보전 등으로 이미 많은 비용이 추가됐다.
우리는 이러한 주공의 해명은, 다음과 같은 이유에서 상당부분 허구라고 판단한다.
첫째, 참여환경연대가 건축비 산정의 근거로 제시한 한국감정원의 '건물신축단가표'에는 그 '용도'가 '아파트'라고 분명히 명시돼 있다. 설령, 주공의 논리대로 연립이나 개인주택에 해당하는 것이라 할지라도 이를 아파트에 적용시킨다면, 규모의 경제가 발생하기 때문에 건축비용은 더욱 저렴해져야 하는 것이 타당할 것이다.
둘째, 주공측이 근거로 제시한 한국건설기술연구원의 표준건축비 내역은 바로 오늘 예정된 공청회를 통해 발표되는 용역결과이다. 건교부는 작년 9월 20일 표준건축비를 평당 229만원에서 288만원으로 인상 발표하면서, 올해부터 시행예정인(개정주택법 시행시점인 3월경) 분양가상한제에 대비하여 현행 표준건축비와는 별도로 건설기술연구원에 의뢰해 연구용역을 추진하겠다고 밝힌 바 있다. 그 결과가 오늘 발표되는 셈이다. 그런데 이를 이미 작년 3월 착공한 노형지구 주공아파트 분양가 산정근거로 내세우는 것은 지나친 견강부회의 논리가 아닐 수 없다. 더구나, 서울의 경실련이 어제(2일) 성명을 통해 제기하고 있듯 건설기술연구원의 용역 결과에 따라 알려진 340~350만원의 표준건축비조차도 지나치게 높게 잡았다는 논란이 확산될 전망이고 보면, 주공의 논리는 궁색할 뿐이다.
셋째, 작년 9월 건교부의 표준건축비 288만원을 기준으로 하더라도 공사 낙찰률을 고려하면 평당 245만원선이 건축비가 된다고 볼 수 있다. 이는 참여환경연대가 제시한 금액과 제시한 금액과 큰 차이가 없으며, 따라서 평당 분양가는 370만원이 적정하다는 것이 재확인된다.
넷째, 간접비 및 이자와 관련해서도 주공의 답변은 설득력이 없다고 보여진다. 간접비와 관련, 주공은 공기업이라는 점에서 민간기업에 비해 간접비 비용이 훨씬 낮은 수준에서 책정되는 것으로 알려지고 있다. 민간아파트의 경우 간접비는 인허가과정 업무추진비, 광고비 등의 용도로 토지비와 건축비의 통상 10% 범위에서 설정한다는 것이 관련 전문가의 지적이다. (물론 이 또한 세금 혜택 등을 감안한 설정이라고 한다.) 그런데, 주공의 경우는 공공부문의 사업자라는 점에서 법률에 의한 토지수용, 사업추진이 이뤄지므로 간접비 수준은 대략 3% 범위로 추정된다는 것이다. 이자와 관련해서도, 지금의 아파트 분양이 '선분양' 방식에 따라 준공 전에 계약금과 중도금을 받는 구조라는 점에서 이자분을 분양가 책정의 주요한 논거로 내세우는 것은 터무니없으며, 더구나 지금과 같은 저금리 시대에 이자 운운 하는 것은 설득력이 떨어진다고 보여진다.
넷째, 노형택지 지구 내 전선 지중화, 곰솔군락지 보전 등에 따른 비용발생 논리는 분양가 책정과 사실상 상관없는 것이라 볼 수 있다. 기자회견을 통해 밝혔듯 주공은 노형택지지구 개발을 통해 227억의 이익을 발생시킨다는 발전연구원의 추정치가 이미 존재한다. 전선지중화나 곰솔군락지 보전비용의 문제는 바로 이 택지개발 과정에서 해결된 문제이다.
우리는 지금이라도 주공이 궁색한 논리로 분양가 책정의 정당성을 강조하기 보다는, 투명하게 분양가 책정내역을 소상히 밝힘은 물론, 합리적 수준에서 분양가가 재조정될 수 있도록 하는 전향적이고 적극적인 대책마련에 나설 것을 촉구한다.
2005. 2. 3
제주참여환경연대 공동대표 고호성·이지훈