이도2지구 개발 관련 공개질의 답변 공개

지난 2월 19일 최근 표류를 겪고 있는 이도2지구 공동주택지 사업과 관련, 제주시에 공개질의를 실시했다. 이에 제주시는 지난 2월 25일 공개질의에 따른 답변을 보내왔다.

답변 결과 제주시는 계약해지 시점에 대해 여전히 낙찰업체의 자구노력을 이유로 ‘개발사업에 지장을 초래하지 않는 범위 내에서 조치’하겠다는 모호한 입장만을 되풀이 하고 있다. 이미 매각대금 납부 최종기한(잔금 납부기한)을 한 달 이상 넘기고 있음에도, 제주시는 여전히 미온적으로 대응하고 있어, 사업자 봐주기라는 인상을 여전히 지우기가 어려운 실정이다.

특히, 이는 관련 체비지 매각과 관련해 체결한 계약서가  사업자 위주의 사실상의 일방계약 때문이 아니냐는 의혹을 증폭시키고 있다. 따라서 제주시는 지금이라도 의혹을 불식시키기 위해서는 관련 계약서 공개에 즉각 나서야 할 것이다. 제주시가 매각대금 납부시한을 뚜렷이 제시하지 못하는 것이 계약서상의 내용 때문이 아니라면 제주시는 이의 공개를 거부할 이유가 없기 때문이다.

제주시의 답변 결과, 이번 이도2지구 공동주택지 개발사업과 관련한 사업시행자 선정과정에서는 ‘별도의 적격성 심사’는 하지 않은 것으로 드러났다. 지금의 매각대금 미납사태가 다름 아닌 낙찰된 해당 사업시행자의 사업수행능력과 직결돼 나타난 문제라는 점에서 이는 이도2지구 공동주택사업과 관련 지금의 문제가 제주시의 사업자 선정 방침에서부터 근본적으로 노정하고 있었음을 보여주는 것이다.

최고가 낙찰로 인한 서민부담과 더불어 매각대금 미납문제를 몰고 왔다는 점에서 제주시는 즉각 계약해지 통보와 아울러, 감정평가액을 기준으로 공정입찰 방식에 의한 재입찰에 임해야 할 것이다.

참여환경연대는 지속적으로 이도2지구 사업과 관련, 이를 주시하고 서민 편에서 문제해결에 나설 것이며 체비지 매각 계약서, 이도지구 사업관련 회의록 등 정보공개청구에 나설 것이다.

    ● 첨부 : 공개질의서에 따른 제주시 답변 결과

제주시 공개 질의 답변 결과

1. 이도2지구 개발사업 중 공동주택지 개발은 서민 주거안정과 직결된 사업입니다. 도민들 중 많은 분들이 이 사업에 관심을 보이는 이유도 내집 마련에 대한 기대 때문일 것입니다. 그런데 바로 이 공동주택지 개발사업이 작년 공개입찰을 통해 개발업체를 선정하였음에도, 매각대금 문제로 사업자체가 지연되고 있습니다.

  이와 관련, 귀청은 예정된 납입기한인 지난 1월 19일까지 중도금과 잔금을 납부하지 못하면 “일정기간 독촉 이후, 계약해지를 통보할 예정”임을 언론을 통해 밝힌 바 있습니다.  그러나 이 문제는 이미 잔금 납입기한인 1월 19일을 넘겨 현재 한 달째에 이르도록 뚜렷한 해결기미를 보이지 않고 있습니다.

   일정기간 독촉이후 계약해지 통보라는 귀청의 방침과 관련해 질의합니다.

1-1. 일정기간 독촉 이후 계약해지라는 방침은 어느 시점을 말하는 것인지 밝혀주십시오.

⇒ (제주시 답변) 낙찰업체에서는 주택건설사업 공동참여업체 물색 및 자금조달 등 대금납부하기 위하여 다방면으로 준비 중에 있으므로 이도2지구 도시개발사업에 지장을 초래하지 않는 범위 내에서 조치해 나가고자 합니다.

1-2. 계약해지가 이뤄질 경우 낙찰업체로부터 납입된 계약금은 반환할 것인지, 반환하지 않는다면 어떤 용도로 사용될 것인지 밝혀주시기 바랍니다.

⇒ (제주시 답변) 이도2지구 도시개발사업 공동주택용지 매각대금의 미납사유로 계약해지, 될 경우 기 납부한 계약금은 제주특별자치도에 귀속되며, 이도2지구 도시개발사업 체비지 매각대금 등 수입금은 기반시설공사 및 부대공사 등에 사용됩니다.

1-3. 매각대금 기한 연장의 경우든, 계약해지의 경우든 올해말을 준공목표로 하고 있는 사업기간에 영향은 없는지,이에 대한 대처방안은 무엇인지 밝혀주십시오.

⇒ (제주시 답변) 장기간 미납시 이도2지구 도시개발사업 기반시설공사에 직.간접적으로
영향이 미칠 것으로 예상되고 있으나 만일 공동주택용지가 해약될 경우 재 매각 등의 조
치를 취할 계획입니다.

2. 지난 해 7월 귀청은 이도2지구내 공동주택지 개발을 위한 체비지 매각을 위해 공개입찰을 실시한 바 있습니다. 그 결과 귀청은 당초 감정가보다 140여억원이 많은 431억여원을 제시한 현재의 업체를 낙찰한 바 있습니다. 당시 언론 보도에 따르면, 귀청은 당초 감정가보다 높은 금액의 낙찰결과를 놓고 이는 “총사업비의 54% 규모여서 앞으로 기반시걸공사 추진에 탄력을 받을 것”이라며 매우 긍정적인 입장을 보였습니다.

  그러나 한편에서는 이러한 최고가 낙찰이 결국 땅값 상승을 불러오고, 분양가에도 영향을 미쳐 서민 주거안정이라는 공공택지개발사업의 취지와 거리가 멀다는 지적입니다. 현재의 매각대금 미납사태도 결국 최고가 낙찰을 지향한 귀청의 방침에 근본적인 문제가 있다는 지적이기도 합니다.

2-1. 최고가 낙찰이 서민 주거안정을 위한 택지개발과 같은 공익사업에 타당한지 이에 대한 견해를 밝혀주시기 바랍니다.

⇒ (제주시 답변) 이도2지구 도시개발사업은 계획적이고 체계적인 도시개발을 도모하고 쾌 적한 도시환경 조성과 공공복리 증진에 기여하을 목적으로 토지 주들의 부담에 의하여 주거. 상업. 유통. 생태. 문화. 보건 및 복지 등의 기능을 가진 시가지 조성을 위한 기반시설
을 하고 있으며, 도시개발사업에 의하여 조성 토지 중 소규모 단독주택용지, 학교용지, 공
공청사용지 등을 제외하고는 관련법령에 따라 경쟁입찰에 의해서 공급하고 있습니다.

2-2. 이 사업 입찰 당시 낙찰업체의 선정은 단지 최고가를 제시한 것 때문입니까? 아니면 별도의 적격성 여부를 판단할 수 있는 심사과정을 거쳤습니까? 별도의 적격성 여부에 대한 판단이 있었다면 그 내용은 무엇인지 밝혀주시기 바랍니다.

⇒ (제주시 답변) 관련법령 및 지역경제 활성화를 위하여 제주도내에 주된 사무실을 두고
있으며, 공고일 현재 주택법 제9조에 의하여 주택건설사업자로 등록 된 자로 입찰 참가자
격을 제한했으나 별도의 적격성 심사는 하지 않았습니다.

2-3. 만일 낙찰업체의 매각대금 문제가 해결되지 않고, 이에 따라 재입찰을 실시하게 될 경우에도 최고가 낙찰방침을 유지할 것인지 등도 아울러 밝혀 주시기 바랍니다.

⇒ (제주시 답변) 재 입찰공고를 할 경우 역시 관련법령에 의거 경쟁입찰에 의해서 공급할
계획입니다.

3. 최고가 낙찰방침과 더불어 공동주택지개발에 따른 분양가 상승 문제의 배경에는 해당 공동주택용지에 대한 고도규제 완화조치가 또한 결정적으로 작용하고 있다는 지적입니다. 귀청은 지난 해 2차례 해당 체비지 매각 공고에도 불구하고 경제성 부족, 도시개발특별회계에 의한 추진의 어려움 등을 이유로 고도규제 완화를 요구하였고 이에 따라 작년 5월 제주도도시계획위원회가 공동주택용지 건축물 최고높이를 당초 23m에서 12층 높이인 36m로 완화하는 것을 승인한 바 있습니다.

  그러나 이러한 고도규제 완화방침과 관련, 당시 언론 등은 △ 경관파괴 △ 땅값상승에 따른 서민부담 △ 개발지구내 타필지와의 형평성 상실등의 문제를 지적한 바 있습니다.

 3-1. 이러한 지적에 대한 입장은 무엇인지 밝혀 주십시오. 

⇒ (제주시 답변) 경관분석결과 제주의 지형 특성상 큰 영향이 없는 것으로 분석되었으며, 이도2지구 도시개발사업지의 상주인구를 약 7,332인, 2,477호로 결정하여 기반시설에 대한 계획을 수립하여 현재 시행중에 있습니다. 위 공동주택용지는 건폐율 60%이하, 용적율 180%이하, 세대수 689세대로 하고 건축물의 동간 간격을 넓혀서 지상 녹지공간 및 주차공간을 확대할 수 있도록 건축물의 최고높이를 정함으로써 품격 높은 공동주택 건축이 가능하도록 하였습니다. 따라서 이도2지구 도시개발사업의 원활한 추진을 위하여 불가피한 조치라는 점을 이해하여 주시기 바랍니다.

 3-2. 현재 추진되고 있는 삼화지구, 아라지구, 하귀지구 등 다른 도시개발지구의 경우, 고도제한이 어느 수준에서 이뤄지고 있는지, 또 다른 규제완화계획이 있는지 밝혀 주십시오.

⇒ (제주시 답변) 공동주택용지에 대한 지구별 건축물의 최고 높이는 삼화지구 39m, 연동
지구 45m, 노형지구 45m, 하귀지구 12층(39m), 아라지구는 지구단위계획이 수립되지 않았
습니다.

 3-3. 이도2지구의 고도규제완화조치는 2004년의 국제자유도시종합계획상의 완화조치, 2005년 항공법 시행규칙 개정 등에 따른 것입니다. 그럼에도 불구하고 도시개발과정에서 경제성 등의 문제를 이유로 즉자적 처방으로 이뤄지는 고도규제완화는 전체 도시계획상에 영향을 초래할 수 있다고 보여집니다. 이에 따른 견해를 밝혀주시기 바랍니다.

⇒ (제주시 답변) 앞에서 보는 바와 같이 제주시의 대부분이 공동주택용지 건축물의 최고
높이가 39m - 45m로서 전체 도시계획상에 영향을 미치지 않을 것이라 판단됩니다.