활동소식

<주공 노형지구 아파트 추정분양원가 공개 기자회견 내용>

○ 제주참여환경연대는 지난해 12월 30일 노형지구 주공아파트 분양가 결정에 따른 원가공개를 요구한 바 있다.

○ 이에 대해 주공 제주지역본부측은 2005년 1월 3일 '공개 거부'입장을 공식적으로 통보해 왔으며, 이에 따른 사유로 1) 집단민원, 소송 등 끝없는 논란 발생, 2) 저소득층을 위한 국민임대주택건설 등 공적사업 차질 예상을 들고 있다.

원가공개거부는 상당한 '이익발생'을 자인하는 것으로 해석된다.

○ 그러나 주공의 이러한 답변은 분양원가 공개거부의 사유로 정당하지 못하다고 우리는 판단한다. 주공이 정당한 사업수행으로 분양가가 적정한 수준에서 결정되었다면, 이의 원가공개가 이뤄지더라도 집단민원이나 소송 등의 발생을 염려할 이유가 없으며, 또한 3월부터 시행되는 개정 주택법에 의해 향후 사업에 대해서는 원가공개가 이미 의무화된 상황에서, 이는 지난 시기 공공주택사업을 통해 사실상 상당한 이득을 실현해 왔음을 자인하는 것이나 다름 없다.

○ 이러한 정황은 '저소득층을 위한 국민임대주택건설 등 공적사업 차질 예상'이라는 두 번째 공개거부 사유에서 더욱 분명해진다. 주공은 공개가 어려운 이유에 대해 "원가 공개시 이익이 발생하는 지구는 분양계약자 및 해당지자체의 이익배분 요구로 정상적인 사업추진이 어렵게 되어, 결국 저소득층의 주거안정을 위해 공사에서 수행하고 있는 국민임대주택건설사업 및 영구임대주택 관리 등 공적사업추진에 큰 차질이 초래될 것으로 예상"된다고 하고 있다.

○ 이러한 주공의 논리는 역설적으로 분양사업을 통해 상당한 이익을 발생시키고 있음을 보여주는 것이라 아니할 수 없다. 원가공개는 이익보전을 어렵게 하고, 이익보전이 안되면 임대주택건설사업에 차질을 초래한다는 식의 논리는 주공이 주택사업의 공공성보다는 시장성(수익성)을 우위에 둔 정책에 기반하고 있다는 것을 말해주고 있다. 관련법에 의해 주공이 국민주택건설사업을 위한 국민주택기금의 지원을 받는 비영리공익법인이라는 점에서 원가공개가 국민주택건설사업에 차질을 초래할 것이라는 답변은, 주공이 주택사업을 통해 '폭리'를 취한다는 세간의 의혹을 잠재우기는커녕, 오히려 이를 증폭시키고 있다. 언론보도에 따르면(국민일보 '04. 11. 19) 지난 해 11월 18일 재정경제부가 집계한 '정부투자기관결산보고서'에서 2003년 경기침체로 14개 공기업의 당기순이익이 전년도보다 17% 감소한 반면, 유독 주택공사와 토지공사만 각각 53%, 18% 증가했다고 한다. 그럼에도 정부 배당액은 주공이 187억, 토공이 132억에 그쳤다고 한다. 이는 토공·주공이 토지 및 아파트분양과정에서 용지 매입 및 개발비용을 과다하게 책정해 고가에 팔아 폭리를 취하는 게 아니냐는 의혹을 뒷받침하고 있다.

○ 주공이 분양사업에서의 이익보전으로 공공적 성격을 띄는 국민주택건설사업에 투여한다는 논리가 설득력을 가지려면, 이를 뒷받침하기 위해서라도 주공의 전반적인 경영실태와 제주지역의 사업수지현황에 대한 공개가 먼저 이뤄져야 한다.

참여환경연대의 추정결과 노형지구 분양가는 평균 평당 삼백육십만원(￦3,629,000) ~ 삼백팔십만원(￦3,884,800) 수준이 적정하다고 보여진다.

○ 참여환경연대는 주공제주본부의 원가공개거부의사에 따라 본회가 직접 주공노형지구 아파트의 분양원가를 추정치 수준에서 공개하기로 하였다. 물론, 실제 원가내역과 차이가 있을 수 있다. 하지만 이미 일부 언론과 세간을 통해 분양가 적정성 여부가 추정수준에서 제기되고 있었고, 원가공개 요구 이후 일부 분양계약을 하려는 일부시민과 지역경제를 걱정하는 시민들의 독려가 있었기에 추정치 수준에서나마 과연 노형지구 분양가결정이 합당한가에 대한 의문을 상식적 차원에서 밝히기 위해 임의공개에 임하게 되었다. 따라서 우리의 추정치 공개에 따른 주공측의 적극적인 해명을 기대한다. 이번 공개는 건설업계와 관련 전문가의 자문을 근거로 이뤄졌음을 밝힌다. 아울러, 추정치 공개에 필요한 최소한의 공개(토지조성비, 건축계약비)를 주공측에 요구하였으나 주공측이 이를 거부하였음을 밝힌다.

○ 참여환경연대가 추정 공개하는 주공노형지구 아파트 분양원가 구성은 크게 1) 토지조성원가(토지감정평가평균액+기반공사비), 2) 건축비, 3) 판매 및 일반관리비+이윤으로 이뤄졌다.

○ 참여환경연대는 분양원가 추정치를 다음의 세 가지 경우에 의해 산출하였다.

1) 주공의 이윤율을 10%로 하였을 경우
* 관련 전문가의 자문에 따르면, 건설업의 통상 이윤은 10%로 수준에서 책정된다고 함.
(국가계약법 시행령에 근거한 「실적공사비에 의한 예정가격작성준칙」에서는 이윤율이 10%를 넘지못하도록 하고 있음)

2) 주공의 이윤율을 15%로 하였을 경우
* 국가계약법 시행령상에서 '공사'의 경우 법정 이윤율이 15%이므로, 이를 적용함.

3) 이윤율을 15%로 하고, 건축비 단가를 한국감정원 단가표상 '초고층형 2급수'를 적용했을 경우

* 건축비는 한국감정원 '2004 건물신축단가표'를 근거로 하였음. '단가표'에 의하면 아파트 고층형 2급수의 경우 ㎡당 713,000원으로 책정돼 있으며, 이를 평당가격으로 환산하였을 경우 2,354,000원으로 책정할 수 있다. 초고층형 2급인 경우에는 ㎡당 738,000원으로 평당 2,435,400임.

* 한국감정원 관계자에 의하면 단가표는 2년에 한 번 발간되는 것으로 실제 형성되는 시장가격을 반영해 이뤄진다고 함. 이번 주공분양가 산정에는 단가표상 '아파트 고층형 2급수'를 적용했음. 단가표에는 아파트의 경우 저층형-고층형-초고층형으로 분류하고있는데, 관계자에 의하면 고층형의 경우 15층 이하의 경우에 해당한다고 함. 또한 '급수' 분류는 '주요재료 및 실내마감재' 사용수준에 따라 결정되는데, 1급수인 경우는 서울의 '타워팰리스'같은 초고가의 아파트 경우에 해당한다고 함.

* 이와 관련, 언론보도(미디어다음 2004. 7. 6)에 따르면, 경기도 용인동백지구 아파트건축비와 관련, "고급스러운 마감재를 썼다고 해도 평당 240~250만원 정도면 된다고 한다"고 보도하고 있다.


[주공 노형지구 아파트 분양원가 추정치]

● 분양가 = 토지비(토지조성원가/용적률150%) + 건축비 + 판매 및 일반관리비(+이윤)
* 토지비는 802,000원은 제주발전연구원, JDC Opinion 2003년 10월 제26호의 「제주도공영개발방식의 문제점과 개선방안」상에서 제시된 추정가액 120만3천원을 주택공사가 2001년 사업계획에서 밝힌 용적률 150%를 적용해 산출한 것임. (본회는 주공에 토지감정평가액과 대지조성비용에 대해 문의하였으나, 토지감정평가액만 평균 450,000원 선에서 이뤄졌음을 밝혔다. 따라서 토지조성원가는 제주발전연구원의 추정치 분석자료를 근거로 하였다)

▶ 고층형 2급, 이윤 10%인 경우 분양원가 추정치
802,000+2,354,000+473,000 = 3,629,000(원)

▶ 고층형 2급, 이윤 15%인 경우 분양원가 추정치
802,000+2,354,000+631,200 = 3,787,200(원)

▶ 초고층형 2급, 이윤 15%인 경우 분양원가 추정치
802,000+2,435,400+647,480 = 3,884,800(원)



참여환경연대의 분양가 추정 결과 주공제주본부는 분양가격에 포함된 기존 이윤율을 제외하고도 노형지구아파트 분양사업으로 198억(￦19,871,849,200) ~ 286억(￦28,633,000,000)의 이익을 발생시키고 있다고 보여진다.


※ 주공 노형지구 아파트 분양가 책정결과
(단위 : 천원)

＊ 층별에 따른 가격차에도 불구하고, 동일평형을 기준으로 평균 평당가격을 산출해서 재구성했음.
* 산출결과 노형주공아파트 평당 평균분양가는 4,465,000원임

※ 참여환경연대 분양가 추정 결과

* 차액은 (주공평균 평당 분양가 ― 추정평당분양가) 의 결과임.


택지개발에 따른 이익발생분을 감안하면 주공은 노형택지지구개발 및 아파트 분양사업을 통해 425억 ~ 513억 규모 이상의 이익발생을 추정할 수 있다.

○ 제주발전연구원의 JDC Opinion 2003년 10월 제26호의 「제주도공영개발방식의 문제점과 개선방안」에 따르면, 주공은 노형택지개발지구 사업과 관련, 택지개발부문에서만 227억의 개발이익을 발생시킨다는 분석결과를 밝히고 있다.

○ 결과적으로 주공은 택지개발에 따른 개발이익(227억)과 아파트 분양사업을 통한 이익을 포함, 총 425억 ~ 513억의 개발이익을 노형지구에서 발생시키고 있음을 추정할 수 있다.


다른 아파트 가격에 비해 주공분양가는 결코 낮은 수준이 아니다.


○ 노형택지개발지구내 다른 D아파트와 J아파트 분양가에 견주어도 주공의 분양가격은 결코 낮은 수준이 아니다. 이는 분양가상에서는 주공분양가가 낮게 형성되고 있더라도, 주공이 택지개발해 D업체와 J업체에 공급한 부지가격을 감안할 경우는 사실상 큰 차이가 없기 때문이다.

○ 노형택지지구내 D아파트 350세대의 공시된 분양가는 평당 570만원 선이며, J아파트 330세대의 경우 43평형과 52평형 기준 560만원선이다. 이는 주공평당 평균 분양가보다 100~110만원정도 높은 수준이다. 더구나 D아파트와 J아파트 공급분양 평형은 주공보다 모두 큰 평형에 속한다(D업체 : 39평형 98가구, 46평형 196가구, 57평형 56가구, J업체: 43평형 232세대, 52평형 98평형)

○ 하지만 이를 무시하더라도, 토지조성가격에서 본회가 제시한 주공의 토지비용 추정치(802,000원)에 비해 D업체와 J업체의 토지비(*평당 204만원 수준으로 알려짐)를 고려하면 이미 토지비에서 120만원 정도의 차이가 발생하고 있으며, 용적률을 고려하더라도 55만원~56만원 가량 주공이 토지비용에서 원가이익을 보는 것으로 추정된다. 결과적으로 분양가상에서는, 그것도 10평이상의 평형차에도 불구하고 D업체와 J업체가 100만원정도 높은 가격을 형성하고 있지만, 원가상에서는 55만원정도의 차이에 불과한 수준임을 추정할 수 있다.

* 제주발전연구원, JDC Opinion 2003년 10월 제26호의 「제주도공영개발방식의 문제점과 개선방안」내용 중 노형지구 '택지개발 수입추정'은 공동주택지 부지(85㎡ 초과) 분양수입을 평당 204만원으로 추정하고 있음.







주 : 음영으로 처리된 부분은 실제 분양자료를 활용하여 도출한 것임.
감정가격이나 낙찰가역으로 공급되는 용지들은 수도권의 사례를 적용하였음.
기존 분양사례로 보아 수도권 사례의 적용은 보수적인 추정으로 판단됨.
<표> 제주발전연구원, JDC Opinion 2003년 10월 제26호의 「제주도공영개발방식의 문제점과 개선방안」中 3.3. 택지개발사업의 수입추정 中 '분양수입 추정'



공기업 주공이 도내 아파트값 폭등에 기여한다 ?


○ 최근 언론보도('제주의 소리' '04. 12. 30일자)에 따르면 제주도의 아파트 분양가가 전국적으로도 매우 높은 편으로 나타나고 있다. 주공 분양가와 관련해서도 당시 보도에 따르면, 부동산 관계자의 멘트를 빌어 "적정하지 않다"고 지적하고 있다. 이는 "정상가격에 비해 거품이 잔뜩 끼어있는 아파트"를 비교대상으로 주공분양가를 설명할 수 없기 때문이라는 것이다.

○ 특히, 연동 신시가지에 이어 신흥지구로 부상하는 노형지구의 지리적 특성에 비춰, 이번의 주공분양가 결정은 전반적으로 매우 높은 아파트 가격형성에 한 몫하고 있다는 비판을 면치 못할 것이다. 앞서 다른 아파트 가격과의 관계에서 보듯 공공부문 사업을 벌이면서 도내 아파트가격 상승에 사실상 기여하는 것으로 볼 때, 주공은 이제 거품이 낀 형태의 도내 아파트 가격형성을 완충할 수 있는 공기업 본연의 역할로 거듭나야 할 것이다.

○ 2000년 이후 도내 아파트 가격 형성 추이에 견주어도 주공의 분양가는 결코 낮은 수준이 아니며, 오히려 도내 아파트값 상승에 한 몫하고 있음이 보여진다. (*별표 참조)

○ 지난 2000년 이후, 도내 아파트 가격 추이를 보면 33~34평형 기준 2002년 J업체의 420만원대를 비롯 200~400만원대로 형성되다가, 2003년에는 D업체의 경우 33평형이 468만원대로 높게 형성되는 등 400~500만원대의 평당 가격이 형성되었다. 2004년은 지난 언론보도('제주의 소리' '04. 12. 30일자)에서 보여지듯, 비록 전년도에 비해 4% 떨어지기는 했으나 여전히 전국 9위권으로 전남·북, 경북, 광주 등 광역, 대도시권보다도 높은 수준인 것이다.

○ 이런 상황에서 이번 노형지구 주공아파트 분양가 결정은, 민간기업에 비해 상대적으로 저비용 구조의 아파트사업에도 불구하고 전국에서도 높은 제주도의 아파트 가격을 사실상 반영해 이뤄졌다는 비난을 면키 어렵다고 판단한다.


주공측의 적극적인 해명을 촉구한다.


○ 본회의 추정치 공개는 극한 어려움에 놓인 지역경제의 현실과 미분양사태 등 도내 건설업계의 난황에 따른 고육지책에 따른 것이다. 본회가 추정공개한 노형지구 주공아파트 분양원가는 실제와 차이가 있으리라 생각한다. 만일 실제 차이가 존재한다면 차이에 대한 해명은 주공측의 몫이다. 최소한의 근거내역 조차 공개치 않는 주공은 본회의 추정치에 대한 적극적인 해명과 그에 따른 자료공개에 나서야 할 것이다.

○ 만일, 주공측이 이에 나서지 않을 경우 우리는 우리의 추정치가 다소 차이는 있지만, 실제 원가내역과 크게 다르지 않다는 것을 주공 스스로가 인정하는 것으로 받아들일 수 밖에 없다. 그렇게 되면 주공은 분양가 재조정, 혹은 분양이익의 지역사회 환원 요구에 직면하게 될 수 있다는 것을 밝힌다.



<별표>
아파트별 분양금액 현황
-입주자모집공고 승인 기준층기준-
(자료 출처 : 제주시청)

(단위:천원)